Szavatosság a használt lakóingatlan hibájáért

2015.01.29., 16:07| Utolsó módosítás: 2015.01.29., 16:10|
Újra éledezik a hazai ingatlanpiac, a használt lakóingatlanoké még inkább, mint az új építésűeké. Miután hosszas válogatást követően sikerült kiválasztani a megfelelő eladó lakást vagy házat, esetleg házrészt, senki nem szeretne kellemetlen meglepetéseket a drága szerzeményével kapcsolatban. Ilyen nem várt meglepetésekből pedig sajnos akadhat bőven! Kérdés, hogy meddig és milyen esetben kérhető számon a hiba az eladón?
A megfelelő ház, lakás kiválasztása és a tulajdonjog átszállása számos helyen zátonyra futhat. Ha nyélbe üttetett az ügylet, elvileg nincs más hátra, mint az ingatlan „belakása”. A tapasztalatok szerint a birtokba vételt követően két éven belül általában fény derül az eladó(k) által diszkréten elhallgatott vagy nem is ismert problémákra.

Közkeletű tévedés, hogy a használt ingatlanért az eladó(k)nak ne állna fenn szavatossági felelőssége, ami persze nem parttalan és időben sem korlátlan. A hatályos Polgári Törvénykönyv idevágó rendelkezései alapján az eladó a hibás teljesítésért úgynevezett „jog- és kellékszavatossággal” is tartozik. Az előbbi arra vonatkozik, hogy az ingatlan tulajdonjogát ténylegesen át tudja ruházni, utóbbi pedig arra, hogy nincs az ingatlannak olyan tudott (de nem ismertetett) vagy fel nem ismerhető (tehát rejtett) hibája, ami az ingatlan rendeltetésszerű használatát akadályozza.

Öt évig érvényesíthető az eladóval szemben a kellékszavatossági igény, ha olyan hibával találjuk szemben magunkat, amit a birtokbavétel előtti szemle során nem ismerhettünk fel és amit nem is közölt velünk az eladó. Rendkívül nagy jelentősége van annak, hogy az ügylet megkötése előtt észleltük vagy kellő körültekintés mellett észlelhettük-e, illetve következtethettünk-e a hiba fennálltára, komolyságára.

Aki ugyanis a jól láthatóan rogyadozó épületet veszi meg, utóbb nem érvényesíthet igényt statikai problémák miatt! Ugyanez áll arra a vevőre is, aki az udvarát átszelő légvezetékek miatt óhajt elégtételt kapni, mondván, az udvart nem járta be a megtekintéskor. A bírói gyakorlat e téren is szigorúnak tekinthető abban az értelemben, hogy elvárja a vevő(k)től nem csak a kellő körültekintést, hanem a látható hibák (például repedések a falakon, padlózaton) alapján az alaposabb utánajárást is.

Egy közelmúltban publikált felsőbírósági döntés ezt a következőképpen taglalja: „Az ismert hibák körébe azok a hibák tartoznak, amelyekről a jogosultnak a szerződéskötéskor ténylegesen tudomása volt. Felismerhető hibának pedig az úgynevezett nyílt, tehát az egyszerű észleléssel megállapítható hibák minősülnek, továbbá azok a hibák, amelyeket a jogosultnak a kötelezett tájékoztatása, a szerződéskötés körülményei, illetőleg a dolog életkora, állapota és használtsági foka alapján egyébként számításba kell vennie, valamint azok a hibák is, amelyek fennállása, illetve jelentkezése a ténylegesen ismert, illetve a nyílt hibákra tekintettel a szerződéskötéskor alappal feltételezhető, előrelátható.”

Aki ezt tehát elmulasztja, sajnos nem tudja érvényesíteni szavatossági igényét. Itt érdemes megemlíteni azt, hogy a fentiektől eltekintve sem minden hiba alapozza meg a szavatossági kötelezettséget. A lakóingatlan rendeltetésszerű használata mellett is várhatóan és előreláthatóan bekövetkező olyan apróbb hibák, mint a lefolyórendszer eltömődése, elektromos kapcsolók meghibásodása vagy akár kisebb csőrepedések is a használat természetes velejárójának tekinthetők, hasonlóan a gépjárművek forgó-kopó alkatrészeinek elhasználódásához.

A hiba felfedezését követően késedelem nélkül – igazolható módon – közölni kell a hibát az eladóval. Ennek elmulasztása szintén jogvesztéssel járhat. Hacsak a hiba jellegéből más nem következik – például a tetőzet hibája télvíz, vagy intenzíven csapadékos időszakban – érdemes a kijavítás előtt az eladóval egyeztetni: vállalja-e a felelőséget és saját költségén megjavíttatja-e a hibát. Nemleges válasz esetén magunk is javíttathatunk, de oda kell figyelni az alapos dokumentálásra a teljes helyreállítási folyamat során (fotók, video felvételek, vállalkozói dokumentáció, számlák) annak érdekében, hogy a szavatossági igény mind ténybeli, mind költség oldalát illetően hiteles, helytálló, ellenőrizhető legyen. Célszerű továbbá igénybe venni, ha ez lehetséges, a lakásbiztosítási szolgáltatásokat a kárenyhítés érdekében.

Ha a költségeket a jogosultnak (vevőnek) kellett előlegeznie, akár azért mert így egyeztek meg a kötelezettel, akár azért, mert a kötelezett elzárkózott, akkor a vevő ezen költségi megtérítésére tarthat igényt.

A szavatossági igény érvényesítésének első lépése a költségek megtérítésére vonatkozó felszólító levél, melyhez illik mellékelni a követelést alátámasztó valamennyi okiratot. A fotókat és videókat akár internetes megosztással is elérhetővé lehet tenni a kötelezett számára, de CD-n vagy DVD-n más adathordozón is mellékelhetők. Megfelelő határidőt kell tűzni, melyen belül elvárható a kötelezettől a levél és a mellékletek áttanulmányozása és a teljesítés. A felhívás eredménytelensége esetén egymillió forintot meg nem haladó követelés esetén fizetési meghagyásos eljárás, a fölött közvetlenül per indítható a nem teljesítő kötelezett(ekk)el szemben. Sajnos ezen eljárás költségeit is a pert indító félnek kell előlegeznie, megalapozott igény esetén azonban a pervesztes félnek kell viselnie.
 
dr. Vágány Tamás
Kategória:Házunk táján

További híreink:

Követelések behajtása – a végrehajtás általános szabályai

2012.02.01., 15:16

Első körben igen fontos kiemelni, hogy végrehajtást csak jogerős ítélet, jogerőre emelkedett fizetési meghagyás, vagy végrehajtható okirat alapján kérheti az a személy, akinek tartozása áll fenn valakivel szemben. Végrehajtást csak kijelölt önálló bírósági végrehajtó kezdeményezhet, aki innentől kezdve „rendelkezik” a tartozás behajtásával.

Ki lakhat a lakásban?

2012.03.02., 11:55

A haszonélvezeti jog igen elterjedt, viszont a tényleges tartalma kevéssé ismert. Létrejöhet szerződés- kötéssel, vagy jogszabály ér- telmében. Tipikus esete az öröklés illetve amikor a szülők a gyermek részére vásárolt ingatlanra haszonélvezeti jogot jegyeztetnek be. Mivel a haszonélvezeti jog igen erős jogosítvány, elég gyakran vezet vitákhoz, félreértésekhez.

Olvasóinkkal történt

  • Betegség támogatás nélkül

    Olvasónk abban az ügyben kereste meg jogi képviselőjét, hogy a biztosító nem fizette ki részére a betegség idejére járó lábadozási támogatást.

  • Jogosulatlanul a sztrádán?

    Kamionsofőr Olvasónkat megbüntették Ausztriában, mivel a hatóság szerint nem volt pénz a Go-boxon, tehát díjfizetés nélkül vette igénybe az autópályát.

  • Még az ág is húzza...

    Olvasónk totálkáros gépjárműbalesetet szenvedett.

Legolvasottabb cikk

Facebook

Link küldése.

Az ürlap kitöltésével a címzettnek automatikusan elküldésre kerül a cikk URL-je(internetes címe). Az üzenet mezőbe pár soros megjegyzést is írhat.